Mito: Atomización de la propiedad

Una de las imágenes que circuló con frecuencia en el proceso de la 15° Modificación al Plan Regulador Comunal de Concepción, tenía relación con la supuesta viabilidad de ‘desgranar’ un edificio de 20 pisos, en cuatro edificios de 5 pisos en la misma manzana. Estéticamente suena razonable, pero una revisión del Área de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, da cuenta de la dificultad para unir terrenos en el centro. 

¿Qué se analizó? Se realizó un análisis de la cantidad de terrenos existentes en el cuadrante ubicado entre las calles Castellón, Manuel Bulnes, Orompello y Avenida Los Carrera, sin tener en consideración los espacios con edificios construidos; con el objetivo de observar si existen pocos dueños con varios terrenos, o si existe atomización de la propiedad.

¿Qué significa atomización? Muchas personas dueñas de terrenos de menor tamaño, donde sería evidentemente más complejo lograr el espacio mínimo para generar un proyecto inmobiliario.

Imagen 1: Cuadrante analizado

Fuente: CChC Concepción

¿Qué se detectó? Se observó que la cantidad total de roles existentes en el cuadrante es de 199. Es decir, existen 199 terrenos en este cuadrante de un total de 9,2 hectáreas, lo que resulta en un promedio de superficie de menos de 470m2 por terreno.

Al profundizar en la propiedad de estos roles se demostró que existe una cantidad de 192 propietarios, de tal manera que  el 96% de los propietarios tienen un solo terreno.

En otras palabras, para lograr una superficie de 3.000m2 para el desarrollo de un edificio de 5 pisos, en el 96% de los casos, habría que llegar a un acuerdo con 6 o 7 familias que casualmente sean vecinos y estén dispuestas a vender su propiedad al mismo tiempo.

Al realizar un análisis de estos propietarios, el listado de quienes tienen un paño único factible para generar un proyecto inmobiliario es bastante acotado:  

Fig 1: Atomización de la propiedad de los terrenos.

Fuente: CChC Concepción

Tabla 1: Información de propietarios con paño factible

Fuente: CChC Concepción

De la tabla presentada, el total de terreno para construcción habitacional solo corresponde a 1.058m2, 465m2 y 713 m2 respectivamente, donde evidentemente la superficie para un proyecto comercialmente viable de 5 pisos no es suficiente (*).

Se observa que existe una atomización de la propiedad en el cuadrante mencionado, y esta atomización de la propiedad genera dificultad para poder unir suelo suficiente para la generación de un proyecto inmobiliario.

¿Es lo mismo llegar a un acuerdo de venta con una familia dueña de un terreno, a hacerlo con 60 personas representantes de 6 o 7? He ahí una dificultad relevante. 

(*) El estimado (conservador) se basa en un terreno de 3 mil m2, como los que abarca un edificio tipo del proyecto Remodelación Paicaví, con estacionamientos en superficie y áreas verdes que compensan la falta de espacios comunes y esparcimiento que generalmente se desarrollan en altura.