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Plan regulador comunal de concepción: obsolescencia y anuencia

Iván Cartes, Dr. en Urbanismo. Director de Planificación y Diseño Urbano, Universidad del Bío-Bío.

En la actualidad, aprobar un Plan Regulador Comunal demora entre 2 a 3 años para que entre en vigencia, por lo tanto, su diagnóstico ya tiene un grado de obsolescencia cuando comienza su aplicación, y el de Concepción ya va en su décimo quinta enmienda. Por otro lado, se trata de un instrumento que condiciona básicamente el uso del suelo y la vialidad, pero que deja de lado la gestión urbana y las oportunidades de cambio que son cada día más vertiginosas y que se deben acomodar al desarrollo y los intereses ciudadanos.

La Dirección de Obras Municipales de Concepción aprobó alrededor de 50 anteproyectos –los cuales pueden ser construidos con las alturas y volumetrías aprobadas- antes del congelamiento de los permisos de edificación y la imposición de condicionar la edificación a una altura máxima. La primera, el congelamiento, afecta la inversión y empleo; y la segunda, consolida una imagen de ciudad en el centro, no del todo deseada. Hay que leer correctamente el tablero, y hacer enroque antes de perder la reina. Regular la altura no significa perder oportunidades de desarrollo, pero tampoco necesariamente aumentar la calidad de vida de los habitantes del centro.

Por otro lado, ¿quiénes determinaron la altura de la edificación y por qué? En un estudio solicitado a una experta chilena por el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, se determinó que la altura de un edificio puede ser 1,5 veces el ancho de la calle, lo mismo planteado por el urbanista austríaco Karl Brunner, quien desarrolló el Plan Regulador de Santiago en 1934. Por ejemplo, si la calle Chacabuco tiene 28 metros de ancho, la altura máxima sería 42 metros y 16 pisos, si es que la altura fuera lo único que contara.

No obstante, la imagen urbana de una ciudad es una variable multidimensional y no se puede pretender que la altura sea el fin supremo. La diagonal de Concepción tiene 5 pisos (4 visibles, más 1 con la ocupación de la mansarda o techo habitable), pero se trata de una “imagen urbana continua y completa” y homologada con antejardines y patios posteriores. En este caso, los primeros se han convertido en terrazas de cafés y restaurantes nutriendo la vida pública de la rambla. Distinto será tener manzanas con edificios de diferentes alturas sin coherencia entre sí, con aquellos que se construyeron con alturas mayores permitidas, y tratar de homologarlos con los de altura restringida y sin ningún atributo o atractivo en el primer nivel.

El Plan Regulador del año ‘60, de Duhart y Goycoolea, proyectó edificios con una placa pública en un primer y segundo nivel, y la torre vertical habitacional o de oficinas se retraía permitiendo asoleamiento y ventilación. Pero, se estimulaba la vida pública y la circulación protegida (¿se ha fijado usted cómo recobran vida las galerías comerciales de nuestra ciudad cuando llueve y cómo se buscan para ir a los paraderos de transporte público?).

Cierto urbanista holandés enuncia que lo más importante de un edificio es la zona de contacto con el suelo y el uso que se les brinda a sus a ciudadanos. En Montreal existen hasta 4 subterráneos públicos para protección climática y en Nueva York los edificios liberan hasta el 50% del suelo para uso público (IBM). A nivel local, cuando comenzamos con el seccional del centro para recuperar el área del Mercado de Concepción, el plan de gestión debía perseguir el mayor beneficio posible de suelo público para solaz y regocijo de actividades ciudadanas.

Dados los últimos acontecimientos, se ve que la altura de edificación resuelve solo uno de los aspectos de los que debe cautelar un Plan Regulador, por lo que se necesita, también, un nuevo Plan Regulador con un enfoque de gestión urbana dinámico, adaptativo y negociativo, con participación ciudadana permanente y vinculante, en función del mejor beneficio para la calidad de vida penquista.

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